Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów daje właścicielom prawo podnoszenia czynszu i czerpania zysku z wynajmu mieszkań. Nie rozwiązuje jednak podstawowych problemów.

Dzięki nowym zapisom ustawa umożliwi sędziom w sprawach spornych precyzyjne ustalenie elementów czynszów potrzebnych na remonty, eksploatację i utrzymanie porządku. W tym zakresie zmiany w ustawie są korzystne.

Sprawy amortyzacji i zysku zostały jednak potraktowane w nowelizacji po macoszemu. Tymczasem Trybunał Konstytucyjny w sygnalizacji z czerwca 2005 wskazał na konieczność dopracowania właśnie tych elementów. Trybunał zaznaczył, że czynsz ma pokrywać nie tylko koszty. Właściciel musi mieć możliwość zgromadzenia środków na odtworzenie budynku po jego technicznym zużyciu i zapewnić sobie godziwy zysk, który pozwoli na reinwestowanie w nieruchomości i powiększanie zasobu mieszkaniowego.

Niestety w ustawie pozostawiono zbyt duży margines dla tych sformułowań. Największy problem może budzić ustalenie, co jest godziwym zyskiem. Zdaniem organizacji właścicielskich za godziwy powinno się uznać taki zysk, który wliczony do czynszu nie spowoduje przekroczenia poziomu czynszów rynkowych, czyli społecznie akceptowanych. Uściślenia pojęcia godziwego zysku jednak nie ma. Można więc przypuszczać, że w sprawach spornych zwyciężą racje lokatorów. Jest to ewidentne uchybienie legislacyjne.

Podobnie rzecz się ma z amortyzacją. Ustawodawca, zamiast odwołać się do ekonomicznego pojęcia amortyzacji, określił maksymalną wysokość zwrotu kapitału i nakładów na modernizację - właściciel ma prawo do zwrotu 1,5 proc. kosztów budowy lub zakupu budynku rocznie. Takie rozwiązanie byłoby dobre, gdyby wszystkie budynki były przez właścicieli kupione lub wybudowane. Tymczasem większość starych kamienic z lokatorami jest nabywana w formie spadku lub darowizny, czyli nieodpłatnie. Nasze stowarzyszenie ma już sygnały ze środowiska sędziowskiego, że skoro ustawa nie mówi jak ustalać zwrot nakładów przy nieodpłatnym nabyciu, taki składnik nie będzie mógł się znaleźć w czynszu. Z amortyzacji dziedziczonych budynków trudno więc będzie skorzystać. Tymczasem od 2015 roku, jeśli budynek będzie wymagał rozbiórki, właściciel będzie zobowiązany do zapewnienia lokatorom lokali zamiennych na swój koszt - dziś takie lokale dostarcza gmina. Właściciel będzie więc musiał przeznaczyć na ten cel pieniądze z własnej kieszeni.

Takie rozwiązanie jest niekonstytucyjne, a zapis z pewnością zostanie zakwestionowany przez Trybunał.

Sprawę amortyzacji można było rozwiązać prościej, korzystając z zasad prawa podatkowego - tam w przypadku nieodpłatnego nabycia wartość początkowa jest ustalana na podstawie operatu szacunkowego lub wyliczana z iloczynu powierzchni i wskaźnika cenowego.

Niestety nie odwołano się do sprawdzonych wzorów. Powstały więc przepisy pełne luk.

Tomasz Urbaś
wiceprzewodniczący Ogólnopolskiego Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości.