Odpowiedzialność prawna to obowiązek ponoszenia konsekwencji własnego zachowania, przewidzianych przez prawo. Można mówić przy tym o różnych rodzajach tej odpowiedzialności – o odpowiedzialności karnej, cywilnej, dyscyplinarnej.

Odpowiedzialność karna może wiązać się z karą pozbawienia wolności, ograniczenia wolności lub karą grzywny. Odpowiedzialność cywilna ma postać wyłącznie majątkową, a jej konsekwencje dotykają mienia osoby odpowiedzialnej. Zachodzi wówczas, gdy powstanie szkoda i przybiera postać obowiązku jej naprawienia. Odpowiedzialność cywilna jest z reguły odpowiedzialnością osobistą, a to oznacza, że wierzyciel może dochodzić swojej należności uwzględniając cały istniejący i przyszły majątek dłużnika.

Odpowiedzialność zawodowa zarządcy nieruchomości jest odpowiedzialnością dyscyplinarną, ściśle związaną z wykonywaniem przez niego czynności zarządzania. Zarządca odpowiada przed zarządem wspólnoty, który zawarł z nim umowę i powinien kontrolować, jak zarządca wywiązuje się ze swoich obowiązków. Poszczególni właściciele nie mają prawa rozliczać zarządcy. Swoje pretensje i uwagi mogą zgłaszać jedynie do zarządu wspólnoty. W uzasadnionych przypadkach zaniedbań zarządca nieruchomości może być pociągnięty do odpowiedzialności zawodowej.

Katalog kar związanych z odpowiedzialnością zawodową zarządcy nieruchomości określa art. 188 ustawy z dnia 21.08.1997r o gospodarce nieruchomościami.

W stosunku do zarządcy, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, mogą być orzeczone kary dyscyplinarne - począwszy od upomnienia, a na pozbawieniu licencji zawodowej (z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie trzech lat od dnia pozbawienia) kończąc. Postępowanie wyjaśniające przeprowadza Komisja Odpowiedzialności Zawodowej działająca przy Ministrze Budownictwa. Sposób i tryb przeprowadzania postępowania oraz regulamin działania komisji zostały określone w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 21.01.2005r w sprawie postępowania z tytułu odpowiedzialności zawodowej rzeczoznawców majątkowych, pośredników w obrocie nieruchomościami oraz zarządców nieruchomości.

Pociągnięty do odpowiedzialności zawodowej może być ten zarządca, który nie przestrzega przepisów prawa, standardów zawodowych lub nie posiada obowiązkowego ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności zarządzania. Najczęściej występujące uchybienia są wynikiem nieznajomości przepisów prawa lub ich niewłaściwego stosowania. Skargi dotyczą także niewywiązywania się z warunków zawartych umów o zarządzanie, a także przekraczania uprawnień. Często zdarza się też, że zarządca podejmuje czynności zastrzeżone w ustawie do kompetencji zarządu wspólnoty, nie mając do tego umocowania, np. dysponuje rachunkiem bankowym wspólnoty, zawiera umowy z usługodawcami, informuje o podjętych przez wspólnotę uchwałach.

Aleksander Snarski
prawnik i licencjonowany zarządca