Od 13 października 2005 r. obowiązuje nowa ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Zastąpiła ona ustawę z dnia 4 września 1997 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym w prawo własności oraz ustawę z dnia 26 lipca 2001 r. o nabywaniu przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości.

 Choć ustawa obowiązuje od ponad roku, nie wszyscy decydują się na zmianę stanu prawnego swoich nieruchomości. Czy słusznie robią czekając na lepsze czasy? A może obawiają się zawiłych formalności lub nie potrafią zdecydować, co się bardziej opłaca?

Czy warto przekształcać?
Tak. Prawo własności uprawnia do posiadania, korzystania oraz rozporządzania nieruchomością w granicach ustanowionych przepisami prawa i współżycia społecznego.
Prawo własności podlega przy tym konstytucyjnej i ustawowej ochronie. Jeżeli prawo to jest naruszone lub nawet zagrożone, każdy może się zwrócić do sądu o jego obronę. Prawo jest ujawnione jest w księdze wieczystej, a posiadając je możemy swobodnie inwestować, podnosząc wartość nieruchomości i budując kapitał dla siebie i pokoleń.

Czy warto pozostać przy użytkowaniu?
Nie. Warto stosować je tylko jako formę przejściową. Użytkowanie wieczyste różni się od własności tym, że jest to prawo terminowe przyznane na 99 lat, o węższym niż własność zakresie. Ustanawiane jest za opłatą, uiszczaną corocznie do 31 marca. Wysokość opłaty za użytkowanie zależy od wartości nieruchomości, udziału w prawie użytkowania wieczystego działki, na której stoi budynek, od wielkości zajmowanego mieszkania i powierzchni budynku. Umowa użytkowania wieczystego wymaga przy tym formy aktu notarialnego.

Ile kosztuje przekształcenie?
Osoba, na rzecz której zostało przekształcone prawo użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, jest obowiązana do uiszczenia dotychczasowemu właścicielowi opłaty z tytułu tego przekształcenia. Opłatę tę ustala właściwy organ w decyzji o przekształceniu, stosując odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami . Podstawę dla ustalenia tej opłaty stanowi wartość nieruchomości, określona przez rzeczoznawcę majątkowego, pomniejszona o dotychczasowe opłaty za użytkowanie wieczyste. Właściciele nieruchomości mogą ubiegać się o przyznanie bonifikaty.

Kto może o wystąpić o przekształcenie?
Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w prawo własności nieruchomości, mogą wystąpić:
• osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę oraz nieruchomości rolnych;
• osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali, których udział w nieruchomości wspólnej obejmuje prawo użytkowania wieczystego; dotyczy to również osób, które nabyły udział w użytkowaniu wieczystym po 13 października 2005 r.;
• spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych lub garaży;
• osoby fizyczne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w pkt 1, oraz osoby fizyczne i prawne będące następcami prawnymi osób, o których mowa w pkt.2 i 3.
Wszystkie wskazane powyżej osoby mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości do dnia 31 grudnia 2012 r.

Kto decyduje o przekształceniu?
Decyzję o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości wydaje
• starosta - w przypadku nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, w tym również nieruchomości, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonują inne państwowe osoby prawne;
• wójt, burmistrz, prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa - odpowiednio w przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

Podatki
I tu mogą się pojawić korzyści na rzecz osób posiadających prawo własności. Może się zdarzyć, że ich nieruchomości będą obłożone podatkiem niższym od opłat za użytkowanie wieczyste, jakie wnoszą. 

Zachęcam więc do wykorzystywania istniejących możliwości prawnych i ubiegania się o przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, oraz do inwestowania w nieruchomości o wyższym statusie prawnym. Przyczyni się to z biegiem czasu do pozytywnych regulacji prawnych na polskim rynku nieruchomości oraz do uporządkowania struktury jego własności.

Tomasz Błeszyński - doradca rynku nieruchomości.
prezes Europejskiego Instytutu Gospodarczego