Decyzja o zakupie mieszkania, domu lub działki pod budowę dla większości kupujących łączy się z bardzo poważnym obciążeniem finansowym, często rozłożonym na wiele lat. Dlatego warto dokładnie rozważyć opłacalność zakupu i ewentualne ryzyko transakcji.

Niezależnie od tego, czy kupuje się mieszkanie gotowe do zamieszkania, czy „dziurę w ziemi” i czy zakup dokonywany jest na rynku pierwotnym czy wtórnym, trzeba dokładnie rozważyć wszystkie postanowienia umowy oraz konsekwencje podatkowe. Ważna jest też wiedza dotycząca zmniejszenia ryzyka podatkowego czy obniżenia kosztów transakcyjnych.

Umowa deweloperska powinna być zawarta zgodnie z art. 9 ustawy o własności lokali. Właściciel  nieruchomości gruntowej zobowiązuje się w niej do wybudowania na swoim gruncie domu, do ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia prawa własności mieszkań na drugą stronę umowy lub na wskazaną w umowie osobę (np. dziecko).
Aby umowa była ważna i mogła wywrzeć określone skutki prawne, muszą być spełnione określone warunki. Po pierwsze strona podejmująca się budowy powinna być właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony. Budujący musi uzyskać pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa  musi być ujawnione w księdze wieczystej.

Dodatkowo ustawa o własności lokali wprowadza szczególną ochronę dla klientów dewelopera. Jeżeli deweloper wykonuje zobowiązania w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, nabywca może wnieść do sądu wniosek o wykonanie zastępcze przez inną firmę, na koszt właściciela gruntu. Taka umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego.
Zwykle deweloper zawiera z kupującym na początek umowę przedwstępną. Nie korzysta ona z opisanej wyżej ochrony prawnej, ale poszczególne jej postanowienia są bardzo ważne – określają bowiem jakość i rodzaj prac, termin zakończenia budowy i zakupu lokalu oraz prawa i obowiązki stron. Podpisując umowę warto zwrócić uwagę, czy znalazły się w niej:

• określenie stron umowy
• przedmiot umowy
• termin przeniesienia własności lokalu
• zakres prac budowlanych
• cena, sposób rozliczenia oraz terminy płatności
• klauzule dotyczące kar za niedotrzymanie terminów z obu stron
• tryb usuwania usterek i ostateczny termin odbioru

Stella Brzeszczyńska
Kancelaria Doradztwa Prawnego i Podatkowego