Zazwyczaj transakcję kupna - sprzedaży nieruchomości poprzedza umowa przedwstępna. Tak jest na rynku pierwotnym i na rynku wtórnym. Umowy przedwstępne na rynku pierwotnym są dokładnie opisane w wielu poradnikach i w prasie, gdyż są to najczęściej umowy zawierane z deweloperem. Dotyczą nie tylko ustalenia warunków umowy ostatecznej związanej z przeniesieniem własności, ale często również zasad finansowania budowy sprzedawanego domu czy mieszkania. Te umowy, popularnie zwane deweloperskimi, trzeba na pewno zawierać notarialnie, zwłaszcza, że nakładają one na przyszłego nabywcę obowiązki finansowe. Ponosi on bowiem ryzyko inwestorskie i zaciąga kredyt na kupno nieruchomości, która jeszcze nie istnieje. Tego typu umowy zawierają nie tylko harmonogramy wpłat, ale i harmonogramy prac budowlanych. Niewątpliwie są dla przyszłego nabywcy ryzykowne, szczególnie gdy nie wie on jak wygląda sytuacja ekonomiczna dewelopera, ile mieszkań w rozpoczętej inwestycji ma zagwarantowane finansowanie czy to bankowe, czy poprzez zawarte umowy z przyszłymi nabywcami. Niestety, zazwyczaj jest tak, że przy zawieraniu umowy z deweloperem rzadko klient korzysta z pomocy prawnika czy innego specjalisty.

Inaczej jest gdy kupujemy mieszkanie na wtórnym rynku. Tutaj mało kto przy kupnie czy sprzedaży mieszkania zawiera umowę przedwstępną notarialnie, ale dobre przygotowanie takiej umowy pozwala na unikniecie niespodziewanych konfliktowych sytuacji, a także ryzyka związanego z transakcją. Umowy przedwstępne są niezbędne choćby dlatego, że i transakcje na rynku wtórnym są w znakomitej większości przypadków finansowane kredytem. Umowy przedwstępnej wymaga też bank przy wystąpieniu o kredyt. Umowa poprzedzająca ostateczną transakcję dokładnie określa przedmiot sprzedaży i jego cenę. Pomijając sprawdzanie zdolności kredytowej samego nabywcy bank musi wiedzieć na jaką nieruchomość ma przyznać kredyt. Często także wymaga jej wyceny sporządzonej przez licencjonowanego rzeczoznawcę majątkowego. W umowie przedwstępnej określa się również mnóstwo szczegółów. Strony transakcji nie zdają sobie sprawy, że trzeba uwzględnić w umowie przedwstępnej choćby takie „drobiazgi” jak: kto zapłaci przychodzące po transakcji rachunki za media, co w mieszkaniu zostanie, co będzie zabrane, jak uregulowana jest kwestia pomieszczeń przynależnych i jeżeli lokal jest obciążony hipoteką, do kiedy sprzedający spłaci zadłużenie itp.

Nie ma prostego wzoru na umowę przedwstępną. Ona reguluje przygotowanie ostatecznej transakcji między konkretnymi stronami i przeniesienie własności konkretnej nieruchomości. Musi więc uwzględniać specyfikę transakcji. Umowa przedwstępna na rynku wtórnym to domena pośrednika. Znając klienta, jego potrzeby oraz przedmiot transakcji powinien tak przygotować umowę przedwstępną, aby już przy podpisywaniu umowy ostatecznej nie było żadnych wątpliwości i kwestii do wyjaśniania. Warto też zauważyć, że treść umowy przedwstępnej jest często bardziej istotna dla kupującego niż sprzedającego. Ten ostatni bowiem jest zainteresowany tylko otrzymaniem zapłaty. Kupujący natomiast zdecydowanie częściej potrzebuje przy nabywaniu nieruchomości doradztwa, aby potem latami nie miał wyrzutów sumienia po co kupował tą nieruchomość.

Krystyna Milewska