Cena mieszkania podana przez dewelopera czy pośrednika to niejedyny wydatek, jaki czeka nas przy kupnie mieszkania. Zakupowi towarzyszą dodatkowe koszty, które warto uwzględnić przed przystąpieniem do transakcji – tak, by na koniec nie okazało się, że pieniędzy brakuje.

Zapoznając się z ofertą warto na początek zwrócić uwagę, za co tak naprawdę będziemy płacić – czy cena podawana za metr nowego lokum jest ceną brutto i czy w cenie uwzględnione są balkony, tarasy, komórki lokatorskie i przydomowe ogródki. Z powierzchni przynależnej do mieszkania nie sposób bowiem zrezygnować (trudno wyobrazić sobie, że ktoś nie zapłaci za taras do jego wyłącznej dyspozycji), tymczasem w ramach cenowej walki z konkurencją deweloperzy coraz częściej naliczają te koszty osobno. Zazwyczaj za metr balkonu płacimy połowę ceny metra kwadratowego mieszkania, co przy 10-metrowym tarasie dla mieszkania w cenie 4000 zł/ mkw. wyniesie 20 tys. zł.
Ważne jest też, czy nabywca mieszkania ma obowiązek wykupić miejsce garażowe – ceny garaży w niektórych warszawskich inwestycjach przekraczają już 30 tys. zł brutto.

Bez podłóg czy pod klucz
Oczywiście osoba kupująca mieszkanie w tzw. standardzie deweloperskim musi uwzględnić koszty, jakie poniesie na wykończenie mieszkania. A te będą różne w zależności od stanu, w jakim mieszkanie otrzymamy – a więc od tego, czy ściany są wykończone, czy też wymagają dodatkowego malowania, czy w mieszkaniu są drzwi wewnętrzne, parapety, gniazdka i kontakty. Określenie „bez podłóg i białego montażu” jest bowiem dość ogólnym pojęciem i warto się zainteresować, jaki standard mamy za daną cenę otrzymać. Ważne jest też, czy w trakcie budowy można bez dodatkowych opłat zmienić rozkład wnętrza – a więc np. połączyć kuchnię z pokojem dziennym, zmienić jej położenie, zrezygnować ze ścianki działowej lub postawić ją w innym miejscu, niż zakładał projekt.
Niektórzy deweloperzy proponują wykończenie mieszkania „pod klucz” za dodatkową opłatą – materiały wykończeniowe wybiera się wówczas z grupy zaoferowanych przez inwestora, w określonych przedziałach cenowych.

Zależnie od standardu
Oczywiście to, ile zapłacimy za wykończenie mieszkania zależeć będzie przede wszystkim od standardu wybranych materiałów wykończeniowych - tu różnice cenowe mogą być ogromne. Przykładowo za metr parkietu wysokiej jakości zapłacić trzeba nawet 150 zł, do tego dojdzie cena ułożenia, cyklinowania i lakierowania, a za najprostsze panele podłogowe, które łatwo ułożyć samodzielnie – 26 zł/ mkw. Minimalny wydatek, jaki powinno się wkalkulować przy wykończeniu lokalu, to 15-20 proc. ceny mieszkania.
W przypadku mieszkań kupowanych z drugiej ręki sprawa jest prostsza – klient od początku widzi, za co płaci, a ewentualną modernizację czy remont może odłożyć w czasie.

U pośrednika
Zakupowi mieszkania towarzyszą również koszty związane z samą transakcją, a w przypadku mieszkań kupowanych na kredyt - koszty związane z jego uruchomieniem.
Osoby korzystające przy kupnie mieszkania z pomocy agencji pośrednictwa mieszkaniowego, muszą uwzględnić prowizję, jaką pobierze pośrednik - a ta w warszawskich agencjach nieruchomości wynosi średnio ok. 2-2,9 proc. od kwoty transakcji netto. Doliczając do usługi 22 proc. VAT otrzymamy 2,4-3,5 proc. Oczywiście mówimy o cenie średniej, od której zdarzają się odstępstwa zarówno w jedną, jak i w drugą stronę. Pamiętajmy też, że wysokość prowizji można negocjować. Największe szanse na obniżki mają osoby kupujące droższe i mniej chodliwe nieruchomości.
Za cenę usługi pośrednik wyszuka odpowiadający nam lokal, sprawdzi wszystkie dokumenty i zajmie się kompleksową obsługą transakcji.

W notarialnej formie
Każda umowa, niezależnie od tego, czy zawierana jest z deweloperem, czy też właścicielem mieszkania kupowanego z drugiej ręki, musi mieć formę aktu notarialnego.
Taksa notarialna za sporządzenie umowy kupna-sprzedaży jest zależna od wartości transakcji. Jej maksymalną wysokość określa ustawa. Notariusze są jednak w miarę otwarci na negocjacje cenowe przy dużych transakcjach. Oczywiście trzeba je podjąć przed przystąpieniem do podpisywania aktu, inaczej na pewno nie będą skuteczne.

                                 Maksymalna taksa notarialna
wartość transakcji                                                      opłata
od 10 tys. do 30 tys. zł                         310 zł plus 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 tys. zł
od 30 tys. do 60 tys. zł                         710 zł plus 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 tys. zł
od 60 tys. do 1 mln zł                         1010 zł plus 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60 tys. zł

Do wyliczonej w ten sposób taksy doliczyć trzeba 22 proc. VAT.
Szczególnymi prawami rządzą się lokale spółdzielcze. W przypadku nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu kupujący korzysta z 50-procentowego upustu, płacąc połowę ustalonej kwoty.
Sporządzony przez notariusza akt pozostaje w kancelarii, a strony transakcji otrzymują wypisy. Koszt wypisu to 6 zł netto za każdą rozpoczęta stronę, co daje 7,20 zł po doliczeniu VAT. Potrzebne będzie ok. 5-6 egzemplarzy: po egzemplarzu dla stron transakcji, do ksiąg wieczystych, do starostwa powiatowego (lub spółdzielni w przypadku mieszkania spółdzielczego) oraz do urzędu skarbowego. Łączna opłata wyniesie średnio ok. 300 zł.
W przypadku kupna mieszkania na rynku wtórnym lub mieszkania wybudowanego przez dewelopera nie będącego płatnikiem VAT (osobę, która wybudowała kilka mieszkań na sprzedaż) trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych kupna-sprzedaży mieszkania, który również uiszcza się u notariusza. Wynosi on 2 proc. kwoty transakcji i zwyczajowo płacony jest przez stronę kupującą, choć możliwe jest również inne rozwiązanie.

Księga taniej
Osobną grupę wydatków stanowią koszty związane z założeniem księgi wieczystej i - w przypadku kupowania nieruchomości na kredyt - wpisu hipoteki. Wcześniej część z nich była zależna od wartości nieruchomości i typu nabywanych praw, od marca zaś koszty te są stałe.
Notariusz pobierze opłatę za sporządzenie wniosku o założenie księgi wieczystej i wpis praw do niej – wyniesie ona 200 zł plus VAT, a więc 244 zł brutto.
Za założenie księgi wieczystej dla nieruchomości zapłacimy w sądzie 60 zł, a opłata sądowa za wpis do niej wyniesie 200 zł. Warto pamiętać przy tym, że mieszkanie spółdzielcze nie musi mieć założonej księgi wieczystej – przy nabywaniu takiego mieszkania nie będziemy więc musieli ponosić dodatkowych kosztów.

Kredyt pod hipotekę
Jeśli pod daną nieruchomość chcemy zaciągnąć kredyt, musimy dokonać wpisu hipoteki do księgi wieczystej.
Zryczałtowana opłata za wpis hipoteki to 200 zł. Prócz tego trzeba zapłacić podatek od czynności cywilnoprawnych ustanowienia hipoteki. Przy hipotece zwykłej wynosi on 0,1 proc. kwoty zabezpieczanej wierzytelności, czyli inaczej mówiąc kwoty kredytu. Hipoteką zwykłą bank zabezpiecza spłatę kredytu udzielanego w złotówkach. Spłatę odsetek zabezpiecza hipoteka kaucyjna – podatek od jej ustanowienia to 19 zł. Przy kredycie walutowym, gdzie całkowita suma do spłaty jest niemożliwa do oszacowania ze względu na różnice kursowe, banki zazwyczaj wpisują tylko hipotekę kaucyjną, albo też wyznaczają hipotekę zwykłą dla sumy wierzytelności w przeliczeniu na złotówki na dzień wpisu i dodatkowo hipotekę kaucyjną dla odsetek.

Nie tylko oprocentowanie
Z kredytem wiążą się oczywiście i inne opłaty. Po pierwsze za pożyczenie pieniędzy trzeba bankowi zapłacić w postaci odsetek od zaciągniętego kredytu. Oprocentowanie może być różne, w zależności waluty, w jakiej zaciągamy zobowiązanie, wysokości wkładu własnego, okresu kredytowania, zabezpieczeń.
Bank może też pobierać prowizję za udzielenie kredytu. Cześć banków zrezygnowało z niej w ramach promocji, są i takie, które bez prowizji pożyczają tylko złotówki. W pozostałych bankach wysokość prowizji waha się od 0,5 proc. nawet do 3,5 proc pożyczanej sumy.

Ważne ubezpieczenie
Udzielając kredytu bank często narzuca w umowie ubezpieczenie nieruchomości od ognia i zdarzeń losowych. Oczywiście wysokość składki ubezpieczeniowej będzie różna w zależności od tego, jaką nieruchomość ubezpieczamy i w jakim towarzystwie. Średnio przy mieszkaniach można przyjąć, że wyniesie ona 0,08 proc. wartości nieruchomości rocznie.
Do czasu ustanowienia hipoteki jako przejściowe zabezpieczenie kredytu służyć będzie dodatkowe ubezpieczenie - jego składka to średnio 1 proc. kwoty kredytu rocznie, płatna do momentu dostarczenia prawomocnego odpisu księgi wieczystej. W przypadku, gdy kredyt jest uruchamiany  po dostarczeniu odpisu, ubezpieczenie nie będzie konieczne.

Gdy niski wkład
Jeśli osoba wnioskująca o kredyt nie dysponuje 20-procentowym wkładem w inwestycję (w niektórych bankach 10 proc.), brakującą kwotę może pożyczyć w banku, jednak pod warunkiem jej dodatkowego ubezpieczenia – składka wyniesie średnio 3,5 proc. brakującej kwoty.
Bank może też zasugerować kredytobiorcom dodatkowe wzmocnienie zabezpieczenia kredytu ubezpieczeniem na życie (szczególnie w przypadku osób samotnych i jedynych żywicieli rodzin), a także ubezpieczeniem na wypadek utraty źródła dochodów kredytobiorcy – zwłaszcza w pierwszym okresie kredytowania. Takiego ubezpieczenia wymagają jednak tylko niektóre banki, inne traktują je jako dobrowolne.
Suma ubezpieczenia na życie powinna być równa kwocie kredytu. Minimalna składka w przypadku kredytu 180 000 zł to ok. 54 zł.
Roczna składka ubezpieczenia od utraty pracy to średnio 5,5-6 proc. 12-krotności raty kredytu. 
Krystyna Jełowicka

Prześledźmy koszty towarzyszące zakupowi mieszkania na przykładzie 50- metrowego mieszkania w cenie 200 000 zł, kupionego przy wykorzystaniu kredytu w wysokości 180 000 zł, zaciągniętego w złotówkach na 30 lat.

Rodzaj wydatku                                                                                Koszt

prowizja pośrednika                                                         średnio 4800-7000 zł
(w przypadku mieszkania z rynku wtórnego)
                 
taksa notarialna (z VAT)                                                     maksymalnie 2086 zł
taksa przy mieszkaniu spółdzielczym                             maksymalnie 1 043 zł

wypisy aktu notarialnego(5-6 sztuk)                                          średnio    300 zł

podatek od czynności cywilnoprawnych                                                  4 000 zł
(w przypadku mieszkania z rynku wtórnego)

sporządzenie wniosku o założenie księgi wieczystej                              244 zł

założenie księgi wieczystej                                                                             60 zł

opłata sądowa za dokonanie wpisu do księgi                                          200 zł

opłata sądowa za wpis hipoteki                                                                   200 zł

podatek od czynności ustanowienia hipoteki
     zwykłej                                                                                                           180 zł 
     kaucyjnej                                                                                                         19 zł

prowizja za udzielenie kredytu                                                      od 0 do 6300 zł

ubezpieczenie nieruchomości                                                    ( za rok )   160 zł 

 ubezpieczenie do czasu ustanowienia hiopoteki                  ( za rok)   1800 zł

ubezpieczenie brakującego wkładu własnego                         (za 5 lat)   700 zł

składka ubezpieczenia na życie                                                           min.     54 zł

składka ubezpieczenia od utraty pracy                                                  ok.     63 zł