Kiedy staramy się o kredyt na cel dowolny, gdzie zabezpieczeniem jest nieruchomość należąca do kredytobiorcy, mówimy o pożyczce hipotecznej lub o tzw. kredycie niecelowym.

Większość banków daje możliwość zaciągnięcia takiego właśnie kredytu pod warunkiem ustanowienia hipoteki na nieruchomości. Z punktu widzenia banku najlepiej, jeśli nieruchomością stanowiącą prawne zabezpieczenie będzie nieruchomość mieszkalna (dom, mieszkanie, działka zabudowana domem). Większym problemem może okazać się ustanowienie hipoteki na działkach gruntu o przeznaczeniu rolnym, usługowym, przemysłowym, na siedliskach, działkach leśnych itp.

Kredyt niecelowy ma jednak swoje dobre i gorsze strony. Do korzyści możemy zaliczyć możliwość rozłożenia spłaty zadłużenia na dłuższy okres. Taka ewentualność istnieje, mimo że przeważająca liczba banków ogranicza długość okresu kredytowania do 15 – 25 lat. Trzeba jednak pamiętać, że w związku z brakiem celu mieszkaniowego zdecydowana większość banków podniesie marże średnio od 1 do 3 procent. Podwyższona marża będzie obowiązywać w całym okresie kredytowania, a oprocentowaniem dla kredytu będą właśnie ustalona marża bankowa + zmienna stawka referencyjna wibor (libor). Warto wspomnieć, że nie ma ustalonej maksymalnej kwoty kredytu, niemniej bank przyjmie wymuszoną wartość sprzedaży, czyli określony procent wartości nieruchomości, jako górną granicę kwoty pożyczki. Zwykle jest to od 60% do 80% wartości nieruchomości. Jeśli dodatkowo zabezpieczeniem ma być działka gruntu, to wskaźnik udziału kredytu w wartości może okazać się jeszcze niższy. Do oszacowania wartości nieruchomości, na której bank ustanowi hipotekę, będzie potrzebny operat szacunkowy sporządzony przez dział wewnętrzny banku lub przez zewnętrznego rzeczoznawcę majątkowego. Decydując się na rzeczoznawcę „z zewnątrz”, powinniśmy najpierw sprawdzić, czy jego nazwisko znajduje się na liście rzeczoznawców w banku, w którym zamierzamy zaciągnąć kredyt. Jeśli nazwisko figuruje na bankowej liście, możemy zlecić wykonanie operatu. Należy przy tym pamiętać, że nawet jeśli rzeczoznawca korzystnie dla nas oszacuje wartość danej nieruchomości, bank będzie miał zawsze prawo do korekty wartości, jeśli uzna, że wartość po korekcie będzie dla niego bardziej bezpieczna.

Dla kogo pożyczka hipoteczna?
Beneficjentem tego rodzaju kredytu może być każda pełnoletnia osoba fizyczna spełniająca warunki banku (zdolność, wiek, zatrudnienie). Kredytobiorca musi być oczywiście właścicielem nieruchomości. Tak jak ma to miejsce w przypadku typowego kredytu hipotecznego i tutaj bank nie zabezpieczy się na nieruchomości osoby trzeciej. Dopuszcza jednak możliwość wyrażenia zgody na obciążenie nieruchomości przez osobę trzecią, pod warunkiem, że jesteśmy jej współwłaścicielami. Innym utrudnieniem może też być prowadzenie działalności gospodarczej przez kredytobiorcę. Część banków nie udzieli wtedy pożyczki hipotecznej w obawie przed próbą użycia środków pochodzących z kredytu na np. ratowanie firmy, inwestycje itd. Na szczęście są też takie banki, które nie robią tego typu trudności.

PLN czy waluta obca?
Podobnie jak przy kredycie hipotecznym, tak w przypadku kredytu niecelowego powinniśmy zasięgnąć informacji, czy bank udziela kredytów indeksowanych bądź denominowanych w walutach obcych. Zwykle, jeśli bank udziela takich kredytów, będzie możliwe zaciągnięcie kredytu na dowolny cel w złotówce lub w walucie. Decyzja o wyborze waluty to już indywidualna sprawa i powinna być zawsze przemyślana, z uwzględnieniem okresu kredytowania, aktualnej sytuacji na rynku walutowym – słowem, powinniśmy się zastanowić, czy decydujemy się na poniesienie ryzyka ewentualnej straty wynikającej ze spreadu walutowego oraz ewentualnego wzrostu kursu waluty w stosunku do złotego.

Czy ustanowienie przez bank hipoteki na nieruchomości kredytobiorcy ogranicza prawa do jej zarządzania?
Nadal w świadomości Polaków istnieje przekonanie, że jeśli w księdze wieczystej jest wpisana hipoteka banku, to lepiej nie zawracać sobie głowy taką nieruchomością i że właściciel ma pewnie jakieś długi lub jego prawo do zarządzania nieruchomością przejął bank. Nic podobnego! Fakt, że w dziale IV księgi wieczystej istnieje wpis banku oznacza tyle, że właściciel ma „jakiś” kredyt, który zabezpieczył nieruchomością. Kredytobiorca obciążający własną nieruchomość w dalszym ciągu pozostaje jej właścicielem i ma pełne prawo do jej zarządzania. Prawo takie straciłby dopiero wówczas, gdyby przestał spłacać kredyt, a bank wszcząłby postępowanie windykacyjne, które ostatecznie skończyłoby się decyzją o przejęciu nieruchomości. Gdyby zatem kredytobiorca chciał sprzedać obciążoną nieruchomość, musiałby wystąpić do banku z prośbą o saldo zadłużenia. Bank ma obowiązek taki dokument wygenerować i na jego podstawie transakcja doszłaby do skutku, wskazując w akcie notarialnym kwotę niezbędną do spłaty zadłużenia w banku, a ewentualną nadwyżkę przekazując na konto zbywcy. Gdyby jednak tak się zdarzyło, że cena transakcyjna jest niższa niż zadłużenie – co teoretycznie jest możliwe, to zbywca musiałby nadpłacić różnicę na konto banku, aby ten zwolnił hipotekę.
Ustanowienie hipoteki na nieruchomości nie czyni nas „niewolnikami” banku. Dalej możemy czuć się właścicielami swojego dobra. Z drugiej strony banki dają możliwość udzielenia kredytu na „dobrych” warunkach, gdyż nieruchomość jest zawsze najlepszym zabezpieczeniem dla banku. Zatem jeśli jesteśmy właścicielami nieruchomości, którą możemy dać bankowi jako zabezpieczenie, tego typu kredyt będzie dobrym i tańszym rozwiązaniem np. od kredytu gotówkowego.

Maciej Stachowicz Doradca Murator FINANSE